Wasserschaden in der Mietwohnung: Wer zahlt was?

Wer muss sich kümmern?

Der Vermieter lässt den Schaden beheben

Das ist die Grundregel, und sie ist eindeutig: Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Ein Wasserschaden ist ein Mangel. Also ist es Sache des Vermieters oder der Hausverwaltung, die Ursache beseitigen und die Wohnung instandsetzen zu lassen.

Bemerkenswert daran: Diese Beseitigungspflicht besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich unabhängig davon, aus wessen Gefahrenbereich die Ursache stammt – also auch dann, wenn der Schaden aus dem Bereich des Mieters kommt.

Eine wichtige Ausnahme nennt der Bundesgerichtshof gleich mit: Haben Sie den Schaden selbst zu vertreten, also schuldhaft verursacht, entfällt diese Pflicht des Vermieters. Er kann dann stattdessen Schadensersatz von Ihnen verlangen – nach seiner Wahl als Wiederherstellung oder in Geld. Davon gibt es wiederum eine Rückausnahme: Haben Sie den Schaden nur leicht fahrlässig verursacht, ist er von der Wohngebäudeversicherung gedeckt und zahlen Sie deren Prämie über die Betriebskosten mit, bleibt der Vermieter in der Regel zur Beseitigung verpflichtet und muss dafür seine Versicherung in Anspruch nehmen (BGH, Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 191/13, entschieden zu einem Wohnungsbrand). Mehr dazu, auch zur Übertragung auf Leitungswasserschäden, unten unter „Wenn Sie den Schaden selbst verursacht haben“.

Im Normalfall – eine Leitung ist undicht, ein Rohr bricht, ohne dass Sie etwas dafür können – heißt das für Sie als Mieter: Sie müssen weder den Handwerker suchen noch die Rechnung vorstrecken. Umgekehrt dürfen Sie auch nicht einfach auf eigene Faust eine Firma beauftragen und die Kosten weiterreichen. Das geht nur in den Ausnahmefällen des § 536a Absatz 2 BGB – wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist, oder wenn die umgehende Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache notwendig ist. Letzteres kann bei einem akuten Wasseraustritt der Fall sein, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist.

Umgekehrt trifft Sie eine Duldungspflicht: Nach § 555a Absatz 1 BGB müssen Sie Maßnahmen dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung erforderlich sind. Dazu gehören auch Trocknungsgeräte, die wochenlang in der Wohnung stehen.

Ihre wichtigste Pflicht: die Anzeige

§ 536c Absatz 1 BGB verlangt vom Mieter, einen Mangel unverzüglich anzuzeigen – also ohne schuldhaftes Zögern. Das gilt auch, wenn erst eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine unvorhergesehene Gefahr nötig wird.

„Unverzüglich“ ist keine Tagesfrist. Es bedeutet: sobald Sie den Schaden bemerken, und nicht erst, wenn Sie wissen, wie groß er ist. Melden Sie schriftlich oder wenigstens nachweisbar, und dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos.

Typische Ursachen – und wer dann zuständig ist

Wer zahlt, hängt oft davon ab, woher das Wasser kam. Die Schadensursache zu klären ist deshalb nicht bloß technische Neugier, sondern der erste Schritt der Schadensregulierung. Diese Fälle sehen wir am häufigsten:

• Defekte Wasserleitung oder Rohrbruch. Die Leitungen gehören zum Gebäude. Reparatur und Instandsetzung sind Sache des Eigentümers, die Regulierung läuft über dessen Gebäudeversicherung. Für Mieter ist das der unkomplizierteste Fall.
• Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine. Das Gerät gehört meist dem Mieter. Ob er dafür einstehen muss, hängt am Verschulden – und selbst dann greift oft die Gebäudeversicherung (dazu unten mehr).
• Undichte Anschlüsse und kleine Lecks. Der tückischste Fall: Solche Lecks laufen manchmal monatelang hinter Fliesen oder in der Wand, bevor ein Fleck sichtbar wird. Bis dahin ist der Schaden oft erheblich.
• Wasser von oben. Kommt es aus der Wohnung darüber, ändert das an Ihren Rechten gegenüber dem Vermieter nichts – wohl aber an der Frage, wer am Ende wem gegenüber haftet.

Solange die Ursache unklar ist, sollte niemand voreilig Verantwortung übernehmen. Bei verdeckten Lecks beauftragen wir dafür spezialisierte Partnerbetriebe zur Leckortung und steuern die nötigen Handwerker – die Reparatur der Leitung selbst gehört nicht zu unseren Leistungen.

Welche Versicherung zahlt welchen Schaden?

Im Regelfall teilen sich zwei Versicherungen den Schaden – nach einer einfachen Logik: Was fest zum Gebäude gehört, ist Sache des Eigentümers. Was Sie mitnehmen würden, wenn Sie ausziehen, ist Ihre Sache.

Wohngebäudeversicherung: alles, was fest zum Haus gehört

Sie wird vom Hauseigentümer abgeschlossen und deckt das Gebäude samt Gebäudebestandteilen – also in das Gebäude eingefügte Sachen, die durch die feste Verbindung ihre Selbständigkeit verloren haben. Praktisch: Estrich, Wände, Putz, Bodenbeläge des Vermieters, fest verbaute Sanitärobjekte. Auch der Rückbau beschädigter Bauteile, die technische Trocknung und der anschließende Wiederaufbau gehören in diesen Bereich. Schäden am Gebäude sind damit nie Sache der Hausratversicherung.

Leitungswasser ist dabei der mit Abstand größte Posten: Nach Angaben des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft entfällt knapp die Hälfte des gesamten Schadenaufwands in der Wohngebäudeversicherung auf Leitungswasserschäden.

Hausratversicherung: Ihre beweglichen Sachen

Die Hausratversicherung ist die des Mieters. Sie deckt den Hausrat – also alle Sachen, die dem Haushalt zur privaten Nutzung dienen: Möbel, Elektrogeräte, Kleidung, Teppiche.

Zwei Schnittstellen, die oft übersehen werden

• Selbst bezahlte Einbauten gehören zum Hausrat. Eine Einbauküche, die Sie als Mieter auf eigene Kosten angeschafft oder vom Vormieter übernommen haben, fällt nach den Musterbedingungen in die Hausratversicherung – nicht in die Gebäudeversicherung.
• Bodenbeläge, Innenanstriche und Tapeten in Mietwohnungen. Die Hausratversicherung sieht in ihren Musterbedingungen ausdrücklich auch Reparaturkosten für Leitungswasserschäden an Bodenbelägen, Innenanstrichen und Tapeten in gemieteten Wohnungen vor. Das wissen viele Mieter nicht.

Privathaftpflicht: nur mit eingeschlossenen Mietsachschäden

Die Privathaftpflicht deckt Schäden, die Sie an fremdem Eigentum verursachen. Ausgerechnet für die Mietwohnung gibt es dabei einen Haken: Die Allgemeinen Haftpflichtbedingungen schließen Schäden an gemieteten Sachen im Grundsatz aus. Damit Ihre Haftpflicht für Schäden an der Wohnung selbst eintritt, müssen sogenannte Mietsachschäden ausdrücklich eingeschlossen sein. Ein Blick in die Police lohnt – vor dem Schadenfall.

Wer zahlt die Trocknung?

Die technische Trocknung der Bausubstanz ist keine eigene Kostenart, sondern Teil der Wiederherstellung des Gebäudes – sie läuft also über die Wohngebäudeversicherung des Eigentümers. Als Mieter bekommen Sie damit im Normalfall nichts zu tun, außer dass Sie die Geräte dulden müssen. Wie lange eine Estrich- und Dämmschichttrocknung dauert, hängt vom Schaden ab: realistisch sind 14 bis 21 Tage, bei starker Durchfeuchtung länger. Entscheidend ist die gemessene Restfeuchte, nicht der Kalender.

Wann die Versicherung nicht zahlt

Nicht jeder Wasserschaden ist ein Leitungswasserschaden. Versichert ist in der Leitungswasser-Deckung Wasser, das bestimmungswidrig ausgetreten ist – aus Rohren der Wasserversorgung, angeschlossenen Schläuchen und Einrichtungen, Heizungs- und Klimaanlagen, aber auch aus Wasserbetten oder Aquarien.

Zwei Gruppen fallen regelmäßig heraus:

• Naturereignisse. Schäden durch Grundwasser, stehendes oder fließendes Gewässer, Überschwemmung, Witterungsniederschläge oder einen dadurch verursachten Rückstau sind in der Leitungswasser-Deckung ausgeschlossen. Dafür braucht es den Zusatzbaustein Elementarschäden, also eine Elementarschadenversicherung. Wer in gefährdeter Lage wohnt, sollte prüfen, ob dieser Schutz im Vertrag steht.
• Plansch- und Reinigungswasser. Die übergelaufene Badewanne oder verschüttetes Wischwasser sind ausdrücklich ausgenommen – auch wenn der Schaden am Ende genauso aussieht.

Auch hier gilt: Ob Ihr Vertrag Elementarschäden einschließt, steht in der Police. Wir sagen Ihnen offen, wenn wir den Eindruck haben, dass ein Schaden nicht gedeckt ist – und nicht erst hinterher.

Mietminderung: was geht, was nicht

Sie müssen nichts beantragen

Ein verbreitetes Missverständnis: Die Mietminderung muss nicht genehmigt werden. Nach § 536 Absatz 1 BGB tritt sie kraft Gesetzes ein – ist die Tauglichkeit der Wohnung aufgehoben, entfällt die Miete; ist sie gemindert, schuldet der Mieter nur eine „angemessen herabgesetzte Miete“. Eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht. Der Bundesgerichtshof stellt das in ständiger Rechtsprechung klar: Die Minderung tritt beim Vorliegen von Mängeln bereits kraft Gesetzes ein, einer Minderungserklärung bedarf es nicht (etwa Urteil vom 05.12.2018, Az. VIII ZR 271/17).

Bemerkenswert: Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Auch wenn er den Rohrbruch nicht zu verantworten hat, bleibt der Mangel ein Mangel. Verschulden spielt erst bei Schadensersatzansprüchen nach § 536a Absatz 1 BGB eine Rolle. Voraussetzung ist aber immer die Mängelanzeige – ohne sie greift § 536c Absatz 2 BGB.

Bei Wohnraum ist eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von § 536 abweicht, unwirksam (§ 536 Absatz 4 BGB). Entsprechende Klauseln im Mietvertrag laufen also ins Leere.

Warum es keine verbindliche Minderungstabelle gibt

Im Netz kursieren „Mietminderungstabellen“ mit festen Prozentsätzen. Verbindlich sind sie nicht. Das Gesetz nennt nur die „angemessen herabgesetzte Miete“; im Streitfall schätzt das Gericht die Quote nach § 287 ZPO. Das Landgericht Köln hat es so formuliert: Die absolute Höhe der Minderung sei aufgrund der Umstände des Einzelfalls zu bemessen.

Was sich dagegen belastbar sagen lässt: Bemessungsgrundlage ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Bruttomiete, also einschließlich Nebenkostenvorauszahlung oder -pauschale – nicht die Kaltmiete.

Was Gerichte bei laufenden Trocknungsgeräten entschieden haben

Trocknungsgeräte sind laut, sie laufen rund um die Uhr, und oft müssen Möbel von den Wänden abgerückt werden. Dass das die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt, ist unstrittig – die Höhe bleibt trotzdem Einzelfallsache.

Zwei belegte Beispiele: Das Landgericht Köln sprach in einem Fall 80 Prozent Minderung zu – es ging um ein Einzimmer-Appartement mit Wasserschaden und Schimmel, in dem zwei Trocknungsgeräte standen und die Möbel abgerückt werden mussten; die Wohnung sei „de facto kaum mehr nutzbar“ gewesen (Urteil vom 29.03.2012, Az. 1 S 176/11). Das Amtsgericht Köln kam bei einem Mängelbündel aus Schimmel, Feuchtigkeit, Bauarbeiten und Gerätelärm ebenfalls auf 80 Prozent (Urteil vom 25.10.2011, Az. 224 C 100/11).

Beides sind Einzelfallentscheidungen mit besonders gravierenden Umständen – ein Ein-Zimmer-Appartement ist eben schneller unbenutzbar als eine Fünfzimmerwohnung, in der ein Raum betroffen ist. Als Regelquote taugen sie nicht. Wer mindern will, sollte die Quote nicht aus einer Tabelle abschreiben, sondern sich beraten lassen.

Wer zahlt den Strom für die Trocknungsgeräte?

Diese Frage kommt bei uns fast bei jedem Mietwohnungs-Schaden. Trocknungsgeräte laufen oft mehrere Wochen durchgehend, und das sieht man auf der Stromrechnung.

Die Antwort steht im Gesetz: Nach § 555a Absatz 3 BGB hat der Vermieter Aufwendungen, die dem Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme entstehen, in angemessenem Umfang zu ersetzen. Und weiter: „Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.“ Sie können den Ersatz also nicht nur hinterher fordern, sondern schon vorab einen Vorschuss verlangen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach Absatz 4 unwirksam.

Bei versicherten Schäden wird dieser Verbrauch in der Regel erstattet. Ob das auch gilt, wenn der Mieter den Schaden selbst verursacht hat, ist rechtlich nicht eindeutig geklärt – § 555a Absatz 3 BGB knüpft an eine Erhaltungsmaßnahme des Vermieters an. Im Zweifel gehört diese Frage zum Mieterverein oder zum Fachanwalt.

Wenn Sie den Schaden selbst verursacht haben

Der Schlauch der Waschmaschine ist gerissen, die Geschirrspülmaschine ist ausgelaufen, der Wasserhahn lief über. Die erste Reaktion ist fast immer dieselbe: „Das zahle ich jetzt alles selbst.“ Das stimmt oft nicht.

Der wichtigste Satz zu diesem Thema

Der Bundesgerichtshof hat 2014 entschieden: Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung, deren Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt sind, und verursacht der Mieter einen gedeckten Schaden leicht fahrlässig, dann muss der Vermieter die Versicherung in Anspruch nehmen und den Schaden beseitigen lassen. Der Mieter kann in diesem Fall sogar die Beseitigung verlangen und unter Umständen die Miete mindern (Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 191/13).

Der Genauigkeit halber: Diese Entscheidung erging zu einem Wohnungsbrand, nicht zu einem Leitungswasserschaden. Da beides Standardgefahren der Wohngebäudeversicherung sind, liegt die Übertragung nahe – ausdrücklich entschieden ist sie für Leitungswasser aber nicht. Wer sich darauf berufen will, sollte das prüfen lassen.

Der Hintergrund: Die Kosten der Gebäudeversicherung sind nach § 2 Nummer 13 der Betriebskostenverordnung umlagefähig – der Mieter zahlt die Prämie also faktisch mit. Dazu kommt der sogenannte konkludente Regressverzicht: Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs enthält der Gebäudeversicherungsvertrag im Allgemeinen einen stillschweigenden Verzicht des Versicherers darauf, beim Mieter Regress zu nehmen, wenn dieser den Schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat.

Wo die Grenze liegt

Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz entfällt dieser Schutz – dann ist Regress möglich. Wichtig ist, wer das beweisen muss: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs obliegt es dem Versicherer, darzulegen und zu beweisen, dass der Mieter grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hat. Die Abgrenzung zwischen einfacher und grober Fahrlässigkeit ist dabei in erster Linie dem Tatrichter vorbehalten, also stark einzelfallabhängig.

Auch dann gilt nicht automatisch „alles oder nichts“: Der Sachversicherer ist nur bei Vorsatz vollständig leistungsfrei; bei grober Fahrlässigkeit darf er seine Leistung lediglich in einem der Schwere des Verschuldens entsprechenden Verhältnis kürzen (§ 81 VVG). In der Haftpflichtversicherung schadet sogar nur Vorsatz (§ 103 VVG).

Ein Beispiel aus der Praxis, das oft gefragt wird: die laufende Waschmaschine. Nach Angaben der Verbraucherzentrale zahlt die Versicherung in der Regel auch dann, wenn Sie während eines Waschgangs für zwei bis drei Stunden außer Haus sind. Als grob fahrlässig gilt dagegen, die Maschine anzustellen und übers Wochenende wegzufahren. Bei längerer Abwesenheit sollte die Wasserzufuhr gesperrt werden, etwa durch Zudrehen des Wasserhahns am Waschmaschinenschlauch.

Wenn das Wasser vom Nachbarn kommt

Gegenüber Ihrem Vermieter ändert sich nichts

Läuft das Wasser aus der Wohnung über Ihnen, bleibt es für Ihr Mietverhältnis bei der einfachen Regel: Ihre Wohnung hat einen Mangel, und Ihr Vertragspartner ist Ihr Vermieter. Minderung nach § 536 BGB setzt kein Verschulden voraus – es spielt also keine Rolle, dass Ihr Vermieter nichts dafür kann. Und Ansprechpartner für die Instandsetzung bleibt er.

Der Unterschied, den kaum jemand kennt

Wollen Sie darüber hinaus direkt gegen den Nachbarn vorgehen, kommt es auf die Eigentumsstruktur des Hauses an – und genau da unterscheidet die Rechtsprechung scharf:

• Mietshaus in einer Hand: Zwischen Mietern desselben Grundstücks gibt es keinen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch (BGH, Urteil vom 12.12.2003, Az. V ZR 180/03). Bleibt nur § 823 BGB – und der setzt Verschulden eines Dritten voraus. Bei reiner Materialermüdung gibt es also nichts zu holen.
• Eigentumswohnanlage: Hier besteht bei rechtswidrigen Einwirkungen aus dem Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers ein Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Absatz 2 Satz 2 BGB – und das gilt ausdrücklich auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume (BGH, Urteil vom 25.10.2013, Az. V ZR 230/12).

Eine Gegengrenze gibt es allerdings: Stammt die Beeinträchtigung aus Mängeln des Gemeinschaftseigentums – etwa einer undichten Steigleitung –, greift dieser Ausgleichsanspruch nicht (BGH, Urteil vom 21.05.2010, Az. V ZR 10/10). Und Steigleitungen sowie Hauptstränge sind nach § 5 Absatz 2 WEG regelmäßig Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie durch Sondereigentumsräume verlaufen. Für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist dann die Eigentümergemeinschaft zuständig (§§ 18, 19 WEG).

Das klingt komplizierter, als es im Alltag ist: Als Mieter halten Sie sich an Ihren Vermieter. Wie der sich das Geld intern wiederholt, ist nicht Ihr Problem.

Was Sie im Ernstfall konkret tun sollten

Damit die Regulierung später reibungslos läuft, zählen die ersten Stunden. Diese Schritte haben sich bewährt:

• Wasserzufuhr absperren und den Strom im betroffenen Bereich abschalten.
• Den Schaden sofort dem Vermieter oder der Hausverwaltung melden – nachweisbar, nicht nur mündlich.
• Alles fotografieren, bevor Sie aufräumen: Schadensort, betroffene Wände, Böden und Gegenstände.
• Beschädigte Möbel und Teppiche beiseitestellen, aber nicht wegwerfen, solange der Schaden nicht aufgenommen wurde.
• Die eigene Hausratversicherung informieren, wenn Ihr Hausrat betroffen ist.
• Bei laufenden Trocknungsgeräten den Zählerstand notieren.

Wie die Schadensregulierung dann abläuft

Für Mieter ist die Regulierung erfahrungsgemäß undurchsichtig, weil sie zwischen Vermieter, Hausverwaltung und Versicherer stattfindet – also ohne sie. Der übliche Ablauf sieht so aus: Der Vermieter oder die Hausverwaltung meldet den Schaden seinem Versicherer. Der Versicherer beauftragt die Schadensaufnahme oder akzeptiert die Dokumentation des Sanierungsbetriebs. Danach werden Sofortmaßnahmen und Trocknung freigegeben, anschließend die Wiederherstellung und die nötige Reparatur.

Dass Wasserschäden vergleichsweise zügig reguliert werden, liegt auch daran, dass sie Alltagsgeschäft der Gebäudeversicherer sind. Für Sie als Mieter bleiben trotzdem zwei Dinge wichtig: Ihre eigene Dokumentation – und die Trennung der Zuständigkeiten. Ihr Hausrat läuft über Ihre eigene Hausratversicherung und wird dort separat gemeldet; für Schäden am Gebäude sind Sie nicht der Ansprechpartner des Versicherers.

Häufige Irrtümer

• „Meine Hausratversicherung zahlt auch den Estrich.“ Nein – Hausrat sind bewegliche Sachen. Bausubstanz läuft über die Gebäudeversicherung. Ausnahme sind Bodenbeläge, Anstriche und Tapeten in Mietwohnungen.
• „Wer den Schaden verursacht hat, zahlt immer selbst.“ Nicht bei leichter Fahrlässigkeit und umgelegter Gebäudeversicherung (BGH VIII ZR 191/13).
• „Die Mietminderung muss der Vermieter genehmigen.“ Sie tritt kraft Gesetzes ein. Nötig ist die Mängelanzeige, nicht die Zustimmung.
• „Es gibt feste Minderungstabellen.“ Gibt es nicht – die Quote wird nach den Umständen des Einzelfalls geschätzt.
• „Jeder Wasserschaden ist versichert.“ Überschwemmung, Grundwasser, Starkregen und Rückstau brauchen den Elementarbaustein.
• „Die übergelaufene Badewanne ist Leitungswasser.“ Plansch- und Reinigungswasser ist ausdrücklich ausgeschlossen.
• „Bei grober Fahrlässigkeit zahlt die Versicherung gar nichts.“ Der Sachversicherer darf kürzen, leistungsfrei ist er nur bei Vorsatz.
• „Den Trocknerstrom zahle ich als Mieter.“ § 555a Absatz 3 BGB sieht Ersatz in angemessenem Umfang vor, auf Verlangen sogar Vorschuss.
• „Melden kann ich auch später.“ Die verspätete Anzeige kann Schadensersatzpflichten auslösen und eigene Rechte kosten.

Häufige Fragen

Wie viel Mietminderung ist bei einem Wasserschaden möglich?

Eine verbindliche Minderungstabelle gibt es nicht. § 536 Absatz 1 BGB spricht nur von einer „angemessen herabgesetzten Miete“; die Höhe schätzt im Streitfall das Gericht nach den Umständen des Einzelfalls. Bemessungsgrundlage ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Bruttomiete einschließlich Nebenkosten. In besonders gravierenden Einzelfällen – kleine Wohnung, Schimmel, mehrere laufende Trocknungsgeräte – haben Gerichte sehr hohe Quoten zugesprochen; als Regelwert taugen diese Entscheidungen nicht.

Wer zahlt den Strom für die Trocknungsgeräte?

Nach § 555a Absatz 3 BGB hat der Vermieter Aufwendungen, die dem Mieter durch eine Erhaltungsmaßnahme entstehen, in angemessenem Umfang zu ersetzen – auf Verlangen sogar als Vorschuss. Eine für den Mieter nachteilige Abweichung ist nach Absatz 4 unwirksam. Wichtig ist der Nachweis: Zählerstand beim Aufstellen und beim Abbau der Geräte dokumentieren.

Wie lange hat der Vermieter Zeit, einen Wasserschaden zu beheben?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Geschuldet ist die Instandsetzung in angemessener Zeit – was angemessen ist, hängt vom Schadensumfang ab. Bei akutem Wasseraustritt sind Sofortmaßnahmen unverzüglich nötig; eine Estrichtrocknung dauert dagegen naturgemäß Wochen. Wird der Vermieter gar nicht tätig, kommen Verzug, Selbstbeseitigung nach § 536a Absatz 2 BGB und Minderung in Betracht. Diese Schritte sollten Sie sich vorher beraten lassen.

Muss ich ausziehen, solange getrocknet wird?

In den meisten Fällen nicht – die Trocknung läuft bei laufendem Wohnbetrieb. Wird die Wohnung durch den Schaden tatsächlich unbewohnbar, übernehmen viele Wohngebäude- und Hausratversicherungen die Kosten einer Übergangsunterkunft für einen begrenzten Zeitraum. Ob Ihr Vertrag das vorsieht, klären wir früh mit dem Versicherer. Wird die Wohnung gesundheitsgefährdend, kann im Extremfall ein fristloses Kündigungsrecht nach § 569 Absatz 1 BGB bestehen.

Wer zahlt, wenn nach dem Wasserschaden Schimmel auftritt?

Ist der Schimmel die Folge eines versicherten Leitungswasserschadens, gehört seine Beseitigung im Regelfall zur Schadenbehebung und damit in dieselbe Zuständigkeit wie der Wasserschaden selbst. Schwieriger wird es, wenn strittig ist, ob der Befall vom Schaden oder vom Lüftungsverhalten kommt. Mehr dazu in unserem Beitrag Schimmel nach Wasserschaden.

Wer zahlt einen Wasserschaden an der Decke?

Die Decke ist Gebäudebestandteil – die Instandsetzung ist also Sache des Eigentümers und läuft über dessen Wohngebäudeversicherung. Kommt das Wasser aus der Wohnung darüber, ändert das an Ihrem Anspruch gegen den Vermieter nichts. Beschädigter Hausrat unter der undichten Stelle läuft dagegen über Ihre Hausratversicherung. Woran Sie einen solchen Schaden erkennen und was sofort zu tun ist, steht im Beitrag Wasserschaden an der Decke.

Kann der Vermieter mir kündigen, weil ich den Schaden verursacht habe?

Eine Kündigung setzt eine erhebliche Pflichtverletzung voraus – ein einmaliger, leicht fahrlässig verursachter Wasserschaden erfüllt das im Regelfall nicht, zumal bei bestehender Gebäudeversicherung. Anders kann es bei Vorsatz, wiederholtem Fehlverhalten oder beharrlich unterlassener Schadensanzeige liegen. Auch das ist eine Frage für die Rechtsberatung, nicht für uns.

Das Wichtigste in Kürze

Kümmern muss sich der Vermieter, melden müssen Sie – unverzüglich und nachweisbar. Bezahlt wird der Schaden meist von zwei Versicherungen, getrennt nach der Linie „fest verbaut oder beweglich“. Die Trocknung samt Strom ist nicht Ihre Kostenlast, und selbst wenn Sie den Schaden verursacht haben, heißt das nicht automatisch, dass Sie ihn allein tragen. Was im Einzelfall gilt, steht in Ihrem Mietvertrag, in der Police und manchmal erst am Ende einer Beratung – aber die Richtung kennen Sie jetzt.